Trhy s moderními kancelářskými nemovitostmi v hlavních městech zemí střední Evropy (Praze, Bratislavě, Budapešti a Bukurešti) se mohou v příštích 2 letech potýkat s nedostatkem kanceláří. Důvodem je zpožděná výstavba způsobená nejistou ekonomickou situací v kombinaci s vysokými náklady a zpomalující se poptávkou, líčí v nejnovější analýze iO Partners.
Ke konci 3. čtvrtletí 2023 se celková plocha moderních kanceláří v Praze zvýšila na 3,91 milionu m2. Od začátku roku bylo dokončeno 98 400 m2 a do konce roku přibude 6400 m2 v jednom projektu. Ke konci září bylo ve výstavbě 85 800 m2 s plánovaným dokončením v letech 2023 a 2024. V Praze opět nebyla zahájena výstavba žádné nové administrativní budovy. Celková poptávka meziročně klesla o 34 %, přičemž 50 % tvořily renegociace. V porovnání s dalšími zeměmi střední Evropy má Praha nejnižší míru neobsazenosti - na konci 3. čtvrtletí 2023 představovala 7,4 %. Výše nájemného je v hlavním městě ČR naopak nejvyšší z celého regionu.
„Mezi jednotlivými lokalitami vnímáme velké rozdíly. Zatímco někteří pronajímatelé těží z moderních projektů v nejvyhledávanějších lokalitách a využívají indexaci ve svůj prospěch, jiní s komerčními projekty ve starších budovách a v okrajových lokalitách bojují, jak přilákat a hlavně udržet nájemce, což vyvolává obavy z neobsazenosti. Vzhledem k tomu, že v nadcházejících letech bude na trh dodán omezený počet kancelářských prostor, je velmi pravděpodobné, že se nájemné vyšplhá na ještě vyšší úroveň než nyní. Vzniklá poptávka by naopak měla projektům v těchto lokalitách nahrávat. Nájemci mohou během těchto měsíců těžit z výhodných nabídek,” říká vedoucí oddělení kancelářských pronájmů iO Partners v Praze Milan Kilík.
Ve střední a východní Evropě meziročně došlo k poklesu hrubé realizované poptávky v Praze (o 34 %) a Bratislavě (o 23 %), zatímco vzrostla v Budapešti (o 34 %) a Bukurešti (o 95 %). K vyšší míře renegociací dochází v celém regionu. Částečně to souvisí s nájemním cyklem, neboť končí smlouvy ze silné poptávky v předchozích letech, což byl případ Bukurešti a Budapešti. Kombinace vysokých nákladů na stěhování a nákladných fit-outů navíc nutí nájemce častěji přejednávat smlouvy ve stávajících prostorách, což se ukázalo na pražském realitním trhu. Na všech čtyřech trzích vzrostla meziročně neobsazenost, přičemž nejnižší zaznamenala Praha (7,4 %), nejvyšší podíl měla Bukurešť (14,5 %). V Bratislavě a Budapešti přesáhla ve 3. čtvrtletí 2023 hranici 13 %.
Vysoké stavební náklady a nejistá ekonomická situace v Evropě ovlivňují budoucí výstavbu nových kanceláří ve velké části regionu. „V Praze a Bratislavě v roce 2025 očekáváme nedostatečnou nabídku nových kanceláří, přičemž na pražském trhu nebyla v posledních 15 měsících zahájena výstavba žádných administrativních prostor. To může vést k přetlaku poptávky a s tím souvisejícím růstem nájmů a vyšší konkurencí mezi nájemci,“ upozorňuje iO Partners.
V Bratislavě je nasycenost trhu s kancelářskými prostory dalším faktorem, který ovlivňuje vývoj developerských projektů. V roce 2024 neočekává výstavbu žádné nové kancelářské budovy a ve výstavbě je pouze jedna budova o rozloze 10 000 m2 s plánovaným dokončením v roce 2025. Do konce roku 2027 má být dodáno více než 100 000 m2 nových kanceláří. Z této relativně slabé nabídky budou těžit nově dokončené kanceláře, které mají v současnosti vyšší míru neobsazenosti. V Bukurešti omezuje novou výstavbu nízká čistá poptávka, podpronájmy či zmenšování kanceláří kvůli hybridnímu stylu práce a vysoká neobsazenost. Další faktory, které platí v celé CEE, jsou vysoké stavební náklady, úrokové sazby a celková ekonomická nejistota.
Výjimkou je Budapešť, kde je ve výstavbě téměř 280 000 m2 kanceláří s plánovaným dokončením do konce roku 2026. Z nich 170 000 m2 je plánováno k dodání v roce 2024. Navzdory zvýšené stavební aktivitě v Budapešti, která překonává Prahu, Bratislavu a Bukurešť, dochází v Budapešti k celkovému poklesu stavební činnosti. Od roku 2019 si Budapešť trvale udržuje nejvyšší objem rozestavěných budov v regionu, ale podobně jako další země i Budapešť zaznamenává pokles developerské aktivity. Uklidňující je, že více než 40 % předpokládané výstavby pro rok 2024 je již předpronajato. To zajišťuje, že míra neobsazenosti se v Budapešti pravděpodobně nebude rychle zvyšovat.
Město |
Celkový objem kanceláří v Q3 (m2) |
Hrubá realizovaná poptávka Q1-Q3 2023 (m2) |
Renegociace Q1-Q3 2023 (%) |
Neobsazenost Q3 (%) |
Nájemné (EUR/ m2/měsíc) |
Praha |
3,910 mil. |
361 300 |
50 |
7,4 |
27,0 |
Bratislava |
2,069 mil. |
136 600 |
35 |
13,8 |
17,5 |
Budapešť |
4,345 mil. |
329 900 |
47 |
13,2 |
25,0 |
Bukurešť |
3,420 mil. |
292 600 |
55 |
14,5 |
22,0 |
„Kancelářské trhy v CEE čelí klesající nové poptávce v důsledku vysokých nákladů, zavádění hybridního způsobu práce a celkové ekonomické nejistoty. Další výzvou je oddalování nové výstavby. I když v posledních dvou letech rostlo nájemné, vysoké náklady na financování a výstavbu, jakož i zvyšování yieldu, zhoršily ekonomické vstupy natolik, že za současné hladiny nájemného nedává ekonomický smysl stavět. Vysoká míra neobsazenosti, která se s výjimkou Prahy pohybuje nad 13 %, je dalším faktorem, který zesiluje nejistotu. Výjimkou budoucího developmentu je Budapešť, kde probíhá čilá výstavba, zatímco v Praze, podobně jako v Bratislavě, Bukurešti nebo ve Varšavě se nachází pod hranicí před-covidových let. V Praze v tomto směru hrozí, že v následujících letech bude na trhu nedostatek nových kanceláří,” uzavírá vedoucí výzkumu iO Partners v ČR Blanka Vačkova.
Ve čtvrtek 8. června 2023 byli na Galavečeru v Městské knihovně v Praze oceněni soutěžící, kteří získali tituly a…
Jubilejní 20. ročník prestižní celostátní soutěže Česká dopravní stavba, technologie a inovace (ČDS) vyhlásí vítěze…
Co by nejvíce pomohlo ve vaší firmě překonat současné energetické potíže?
masívnější podpora obnovitelných zdrojů (soláry, větrníky...)Petr Bayer | |
Jilemnického 2238 53002 Pardubice Česká republika | |
mobil: | +420 602 309 872 |
e-mail: | bayer@skypaper.cz info@skypaper.cz |