Novinky » Starší kancelářské nemovitosti se vracejí - lákají nájemce i investory

Starší kancelářské nemovitosti se vracejí - lákají nájemce i investory

30.03.2016 | Petr Bayer

Administrativní budovy postavené do roku 2000 zaujímají na pražském kancelářském trhu podíl 28 procent, tedy takřka 900 000 čtverečních metrů. Vzhledem k tomu, že někteří vlastníci s koncem prvního životního cyklu těchto budov masivně investovali do designu objektů i jejich technologií, zvýšil se zájem nájemců a tudíž i investorů. Díky redesignu, rekonstrukcím, obnově technologií a snížení energetické náročnosti starší kancelářské budovy vyhovují aktuálním požadavkům nájemců a mohou tak hrát opět významnou roli na trhu nemovitostí v ČR. Vyplývá to z nejnovější studie BNP Paribas Real Estate, která se zaměřuje na komplexní nemovitostní poradenství po celé Evropě.

Starší kanceláře v Praze těží především ze skvělých lokací, téměř třetina se nachází v Praze 1. Díky omezené dostupnosti stavebních pozemků v centru mají tyto kanceláře jednoznačnou konkurenční výhodu. „Budovy jako Myslbek, Praha City Center, Burzovní palác, IBC a další jsou vnímány jako prestižní, zavedené adresy. Využívají je často nájemci, pro které je identifikace s budovou důležitou součástí firemní filozofie. Sídlí zde obchodní centrály, investiční společnosti, poradenské firmy, advokátní kanceláře,“ líčí vedoucí poradenství v BNP Paribas Real Estate CR Lenka Šindelářová.

Často velmi atraktivní mix nájemců láká investory, kteří hledají vyšší výnosy. Ty mohou být u starších budov až o 2 - 3 procentuální body vyšší než u nejkvalitnějších a nejatraktivnějších novostaveb. Rozdíl zohledňuje riziko a náklady spojené se správou starších budov a možné zvýšení hodnoty díky aktivnímu asset managementu. „Zrekonstruované kancelářské budovy s omezenými požadavky na budoucí investice v atraktivní lokalitě a s vysokou obsazeností by ale mohly generovat podobné výnosy jako novostavby,“ dodává Stewart Thompson zodpovědný za Business Development BNP Paribas RE v ČR.

Investice většího rozsahu v atraktivních lokalitách jako Praha City Center či Hadovka přitáhly pozornost zahraničních asset manažerů a fondů jako Tristan Capital Partners, Europa Capital, VIG Fund, Lone Star, Immofinanz. Investice menšího objemu do některých komornějších starších kancelářských budov atraktivní především pro lokální investory s dobrou znalostí domácího trhu, jako jsou Cimex Invest či Pražská správa nemovitostí. Ti dokážou vyhodnotit možnosti nemovitosti i ve vztahu k akvizici nových nájemců. Například Cimex loni koupil Vyšehrad Garden. Vzrůstá rovněž aktivita investorů, kteří se zaměřují na komplikovanější projekty z hlediska provozu nebo vykazující vyšší a dlouhodobou neobsazenost.

I proto se investice týkají hlavně technologií s cílem snížit energetickou náročnost provozu a tudíž i náklady pro nájemce. Zúročení přináší i postupný redesign vnitřního zařízení a důkladné rekonstrukce společných prostor. Například Myslbek Na Příkopě díky tomu a své excelentní lokaci dosahuje jedno z nejvyšší nájemných v Praze, a to i v konkurenci nového kancelářského developmentu. Podle studie rekonstrukce budovy může mít řadu forem od lehkého redesignu a základního faceliftu po radikální obnovu interiéru a exteriéru, včetně modernizace technologií, fasády, střešní krytiny nebo výměny oken. Výsledkem však může být kompletní či částečné demolice stávající budovy a její zevrubná rekonstrukce či zcela nová výstavba.

Další články k tématu