Novinky » Rekordní investice v CEE loni stouply na 13 miliard eur, letos se očekává přes 12 mld.

Rekordní investice v CEE loni stouply na 13 miliard eur, letos se očekává přes 12 mld.

02.02.2018 | Petr Bayer Aktualizováno: 05.02.2018

Objem investic do komerčních realit ve střední a východní Evropě se loni zvýšil oproti roku 2016 o 3,3% (z 12,56 na 12,98 miliard eur). Druhý rok po sobě jde o rekordní hodnotu objemu transakcí. „Vzhledem k velkému počtu transakcí, které by měly být uzavřeny v průběhu letošního roku, očekáváme, že i rok 2018 bude z investičního hlediska velmi silný. Odhadujeme, že v rámci regionu CEE překročí celkový objem investic hranici 12 miliard eur,“ uvádí JLL.

Historicky druhé nejvyšší míry objemu transakcí loni dosáhly ČR a Polsko s regionálním podílem 27 % a 39 %. Následoval maďarský trh (14 %), rumunský trh a státy jihovýchodní Evropy shodně s 8 % a nakonec Slovensko s podílem 4 %. Polsko v roce 2018 pravděpodobně překoná rekord z roku 2006 ve výši 5,05 miliardy eur. Přesunutí některých významných transakcí z konce roku 2017 na začátek roku 2018 může nejvíce ovlivnit tento předpoklad.

„Již druhý rok po sobě jsme svědky, že střední a východní Evropa dosahuje rekordních investičních objemů, a dále zvyšuje podíl na celkovém evropském objemu. Věřím, že poptávka investorů dále poroste i v průběhu roku 2018, kdy nový kapitál, podpořený jak pozitivním rozdílem výnosů oproti západoevropským trhům, tak silnou realizovanou poptávkou v hlavních městech, vstoupí na trh střední a východní Evropy,“ míní vedoucí oddělení JLL pro region CEE a ČR Mike Atwell.

ČR loni dosáhla celkového objemu 3,54 miliardy eur, mírný pokles oproti 3,62 miliardy eur z roku 2016 způsobil zejména nedostatek dostupných nemovitostí na prodej, naopak zájem domácích i zahraničních investorů byl velmi silný. V celosvětovém a evropském měřítku nadále rostla alokace finančních prostředků do nemovitostí, které usilovaly o zajištěnou výnosnost. Díky tomu, že západoevropské trhy nyní vykazují historicky nejnižší výnosy, hledají investoři trhy, které nabízejí atraktivní výnosový profil a zaručují stabilitu a bezpečí pro investice. „Během druhé poloviny 2017 bylo znát, že ČR získala stabilní pozici a je jednou z nejatraktivnějších destinací v regionu v maloobchodním, kancelářském i průmyslovém sektoru,“ doplňuje Atwell.

Nejsilnějším segmentem v rámci investic byl s podílem 45 % retail. Maloobchodní sektor prokázal, že jde o velmi žádané odvětví díky několika velmi významným transakcím. Řadí se mezi ně například koupě nákupního centra Olympia Brno společností Deutsche Euroshop, obchodního centra Letňany společností CBRE Global Investors nebo koupě 50% podílu Metropole Zličín společností Unibail Rodamco.

Kancelářský trh se díky 29 transakcím podílel na celkovém investičním objemu v ČR z 29 %. Praha si udržuje díky vysoké obsazenosti a silné poptávce status klíčové destinace. Významnými transakcemi byly například akvizice budovy Zlatý Anděl společností CPI, GLL se stala novým majitelem Škodova paláce a investiční banka CFH koupila kancelářskou budovu Blox. V průmyslovém a logistickém sektoru transakce činily 366 milionů eur, což představuje asi 10 % z celkového objemu investic. Nižší podíl byl způsoben hlavně skutečností, že prodej největších industriálních portfolií se uskutečnil v předchozích letech. Hlavními transakcemi roku 2017 byla akvizice Stage Capital portfolia společností CBRE Global Investors, Logistického Centra Lovosice firmou P3 a Logicor Prague Airport v rámci většího evropského portfolia společností CIC.

Nejvýraznějším rozdílem pro rok 2017 byl oproti předcházejícímu roku růst domácího kapitálu. Objem investic českých investorů činil 31 % z celkového objemu investic, což je historické maximum a také nejvyšší úroveň domácí aktivity ve střední a východní Evropě. Dalším trendem, který lze očekávat i v roce 2018, je expanze českých investorů do zahraničí. Příkladem je CPI, které investovalo v Německu, nebo REICO v Polsku.

Polsko, tradičně nejatraktivnější destinace v regionu CEE

Polský investiční trh úspěšně navázal na silný rok 2016 (4,54 miliardy eur) a v tomto trendu pokračoval i v minulém roce (5,03 miliardy eur). Objem investic byl srovnatelný s historicky nejlepším výsledkem z roku 2006 ve výši 5,05 miliard eur. Z jednotlivých segmentů byl v Polsku nejsilnější maloobchod (2,07 miliard eur), následovaný kancelářemi s 1,58 miliardami eur. Investice do logistického/industriálního sektoru představovaly 940 milionů eur a přibližně 342 milionů eur bylo alokováno do hotelového sektoru.

Objem transakcí v komerčních realitách v Maďarsku oproti roku 2016 vzrostl celkově o 7 % na 1,84 miliardy eur, čímž jen těsně nepřekonal rekord z roku 2007 (1,97 miliard eur). Tento významný nárůst investic signalizuje navracející se důvěru investorů v maďarský trh. V H2 2017 měl na trhu nejvyšší podíl kancelářský segment (43 %), dále maloobchod (35 %) následovaný investicemi do logistického/industriálního sektoru (13 %), do hotelového sektoru (7 %) a nakonec do nemovitostí pro účely přestavby s 2 %.

JLL odhaduje objem investic do komerčních nemovitostí pro rok 2017 v Rumunsku na téměř 1 miliardu eur, což je asi o 10 % více než v roce 2016 (890 milionů eur). Počet transakcí se zvýšil, průměrná velikost obchodu byla přibližně 28,5 milionů eur. Asi 36 % z celkového objemu představovaly investice v hlavním městě Bukurešti. Trhu dominovaly maloobchodní transakce (43 %), zatímco logistický/industriální, kancelářský a hotelový sektor představoval 22 %, 17 % a 18 %.

Celkový investiční objem na Slovensku byl s 525 miliony eur v roce 2017 o něco nižší, než předpokládal odhad JLL (600 milionů eur). Přestože dvě třetiny všech transakcí byly uzavřeny v druhé polovině loňského roku, některé obchody byly přesunuty až do roku 2018, což způsobilo nižší výsledek, než se předpokládalo. Z pohledu obsazenosti prochází Slovensko pozitivním vývojem tržních podmínek jak v sektoru průmyslovém, tak kancelářském. Míra obsazenosti je vysoká a tlačí na růst ceny nájmů. Celková přitažlivost investičního trhu je posílena rostoucí poptávkou místních i mezinárodních investorů. Pro rok 2018 očekáváme, že celkový objem investic dosáhne úrovně 650 milionů eur.

Růst investic pokračuje i v jihovýchodní Evropě. V H2 2017 se investoři v Bulharsku, konkrétně Sofii, zaměřili na dvě velká obchodní centra. Vzhledem k tomu, že obě transakce zahrnovaly i jihoafrické investory, je patrné, že investice na tomto trhu lákají i mezinárodní kapitál. Významné transakce v různých segmentech za účasti zahraničních investorů proběhly také v srbském Bělehradě nebo slovinské Lublani. Ochota investovat v regionu jihovýchodní Evropy zůstává silná, a proto očekáváme, že i rok 2018 bude silný a dojde k rozvoji trhu.

3 největší transakce H2 2017 v jednotlivých zemích:

Název nemovitosti	Město a stát	Přibližná cena v eurech	Prodejce	Kupující
Logicor Portfolio	Různé, CEE	Cca. 1,1 miliarda	Blackstone	CIC
Magnolia	Wroclaw, Polsko	380 milionů	Blackstone	Union Investment
Galeria Sloneczna	Radom, Polsko	164 miliony	White star RE/Legend Eastern Europe (PL) Limited Partnership	REICO
A4 Business Park West Gate Tryton Business House	Různé, Polsko	Cca. 162 miliony	Echo Polska Properties	Griffin Premium RE
Stage Capital Portfolio	Plzeň, ČR	125,5 milionů	Stage Capital	CBRE GI
Metropole Zličín (50 %)	Praha, ČR	Confidential	Commerz Real	Unibail-Rodamco
Van Graaf Building	Praha, ČR	90 milionů	MTK Group	BMO Real Estate Partners
Aréna Plaza	Budapešť, Maďarsko	275 milionů	Lanebridge	NEPI Rockcastle
Eiffel Palace	Budapešť, Maďarsko	Cca. 54 miliony	MNB	Corpus Sireo
Eiffel Square	Budapešť, Maďarsko	Confidential	KGAL	Confidential
Radisson Hospitality Complex	Bukurešť, Rumunsko	Confidential	Elbit	Revetas/Cerberus
Green Court C	Bukurešť, Rumunsko	38 milionů	Skanska Property	Globalworth
Coresi Business Park	Brasov, Rumunsko	Confidential	Ascenta Management	Immochan
Prologis Park Galanta	Galanta, Slovensko	Confidential	Prologis	CNIC
Amazon DC	Galanta, Slovensko	Confidential	Amazon	GLL
Istropolis	Bratislava, Slovensko	Confidential	SOZ	ImmoCap/YIT
The Mall	Sofie, Bulharsko	156 milionů	Assos Capital	Hystead
Paradise Mall	Sofie, Bulharsko	253 miliony	Bulfeld	NEPI
Belgrade Business Center	Bělehrad, Srbsko	Confidential	Centrice	GTC